Израильский рынок недвижимости, или Квартиры на стероидах

Некоторые говорят о новом пузыре на рынке израильской недвижимости, другие шутят о «недвижимости на стероидах», но анализ произведенный специализированным порталом Yad2, показывает: в 2020 г. спрос на квартиры вырос на 43%. О росте цен сообщалось во всех районах страны. Специальное расследование, посвященное году пандемии, ясно показывает, что ее влияние на рынок недвижимости оказалось, вопреки всем ожиданиям, незначительным.

В марте 2020-го Израиль вступил в свой первый локдаун. В общей сложности три «блокады» потрясли национальную экономику, привели к появлению миллиона новых безработных, закрытию сотен предприятий. Однако по крайней мере один рынок не особенно пострадал от пандемии — рынок недвижимости. В прошлом году он продолжал функционировать почти как обычно, за исключением временного сбоя во время первого локдауна. Аналитики Yad2 изучили цены на квартиры, выставленные на сайте, цены на аренду, спрос и предложение квартир, а также выявили города, лидирующие по каждому из этих параметров, сообщает «Исраэль а-йом».

Полученные данные свидетельствуют об активном спросе на квартиры на сайте Yad2 в течение 2020 года, росте спроса на квартиры для продажи и, как следствие, росте цен почти на все типы квартир во многих городах Израиля, а также о значительных изменениях на рынке аренды.

Спрос на квартиры для продажи на сайте Yad2 вырос в 2020 году примерно на 43% по сравнению с 2019 годом. В феврале 2021 года 837 тыс. пользователей искали квартиры для продажи на сайте, по сравнению с 587 тыс. в феврале 2020-го. По-видимому, многие сделки были завершены, так как предложение квартир для продажи на сайте сократилось в 2020 году на 3%, составив 89 тыс.

На рынке аренды наблюдалось снижение спроса и предложения на 4%. В феврале 2021 года около 748 тыс. пользователей сайта искали квартиры в аренду по сравнению с 781 тыс. в феврале 2020-го. Количество рекламируемых квартир сократилось с 54 тыс. до 51 тыс.

Обновленный анализ, включающий данные за первые месяцы 2021 года, показывает, что общий спрос на квартиры на сайте вырос на 25% с июля 2020-го по февраль 2021-го по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

В абсолютных цифрах около 1,542 млн пользователей сайта искали квартиры на Yad2 по сравнению с 1,23 млн годом ранее.

Самый резкий рост спроса был зафиксирован среди квартир большой площади. Спрос на 7-комнатные квартиры вырос на 51%, на 6-комнатные — на 42%, на 5-комнатные — на 31%, на 4-комнатные — на 23%, на 3-комнатные — на 18%. Спрос на 4-5-комнатные квартиры вырос особенно сильно: на них пришлось 66% от общего числа поисковых запросов пользователей в 2021 году по сравнению с 64% в 2020 году.

Спрос на квартиры в пентхаусах также резко вырос в последние месяцы — около 122 тыс. пользователей искали пентхаусы на сайте Yad2 в феврале 2021 года по сравнению с 96 тыс. в ноябре 2020 года, около 80 тыс. в сентябре и только 43 тыс. в марте 2020 года, в начале кризиса коронавируса. Предложение пентхаусов оставалось относительно стабильным в течение года: около 6300 рекламируемых квартир.

В разбивке по городам Тель-Авив, разумеется, лидирует как по спросу, так и по предложению пентхаусов: 66 тыс. пользователей ищут пентхаусы и рекламируют 2500 квартир. Далее следует Ришон-ле-Цион с 50 тыс. пользователей и 835 предлагаемыми апартаментами, Петах-Тиква с 42 тыс. пользователей и 895 апартаментами, Хайфа с 36 тыс. пользователей и 979 апартаментами и Холон с 36 тыс. охотников за пентхаусами и 810 предложениями.

По словам Адит Фридман, менеджера по маркетингу и продажам компании Metropolis, «пандемия привела к изменению поведения покупателей квартир. Пребывание дома в течение длительного времени увеличило потребность в более удобных и больших жилых помещениях, что привело к увеличению спроса на мини-пентхаусы и пентхаусы. Мы видим эту закономерность во всех проектах, которые мы продаем в Тель-Авиве, Гиватаиме и Герцлии».

Рост почти повсеместен

Что касается цен на квартиры для продажи на Yad2, анализ показывает рост почти во всех типах квартир (3-5 комнат) в большинстве израильских городов. Цены на 3-комнатные квартиры в первом квартале 2020 года выросли на 2,2%, в среднем до 0,5 млн долларов. Очень незначительно снизились цены на 4-комнатные квартиры — в среднем до 0,6 млн долл., в то время как средняя цена 5-комнатных квартир выросла на 1,8%, до 0,7 млн долл.

Ведущими городами по росту цен на 3-комнатные квартиры являются Герцлия (рост на 6,4%), Реховот (5,3%), Рамат-Ган (5%) и Кирьят-Ям (4,8%). Кирьят-Ата, Лод и Тель-Авив сообщили о том же темпе роста — 4,2%. Цены на 3-комнатные квартиры упали в трех городах — Рамле, Бней-Браке и Беэр-Шеве (-1,2%).

Лидерами по росту цен на 4-комнатные квартиры являются Бат-Ям (4,4%), Рамат-Ган (4,3%), Ашдод и Иерусалим (3,8%), Ашкелон (3,7%) и Герцлия (3,5%). Цены на 4-комнатные квартиры упали в Нетании (-0,9%) и Кирьят-Гате (-1,8%).

Цены на 5-комнатные квартиры выросли в Рамат-Гане (7,6%), Тель-Авиве (7,3%), Ход-ха-Шароне (7%), Кирьят-Моцкине (4,3%) и Нетании (3,2%). Цены упали в Раанане (-0,8%) и Беэр-Шеве (-1,4%).

Софи Сруго-Йохельман, партнер и генеральный директор компании «Сруго», которая вместе с Цемахом Гаммерманом строит и продает проект Lake с видом на Национальный парк «Рамат-Ган»: «Как показывают данные Yad2, цены выросли в Рамат-Гане во всех типах квартир. Город пользуется высоким спросом благодаря своей развитой инфраструктуре и близости к Тель-Авиву. Высокие цены на квартиры в Тель-Авиве сделали Рамат-Ган более привлекательным, и после пандемии районы, граничащие с Национальным парком, пользуются особенно высоким спросом».

Яффа Садан, вице-президент по маркетингу и продажам компании «Йоси Авраами», которая строит ряд проектов в Тель-Авиве, прокомментировала рост цен на 5-комнатные квартиры в городе: «Спрос в Тель-Авиве всегда растет, но в этом году мы наблюдаем значительный рост спроса на большие квартиры. Спрос в основном распределяется между двумя группами: жителями Тель-Авива и других городов Гуш-Дана, ищущими улучшенное жилье, и жителями более отдаленных городов, особенно Иерусалима, стремящимися переехать в Тель-Авив не только для улучшения своего жилья, но и для того, чтобы быть ближе к другим членам семьи и рабочим местам. Еще одной причиной повышенного спроса является пандемия, после которой многие люди стремились переехать в более просторные жилища».

Садан отметила, что предложение больших квартир в Тель-Авиве сосредоточено в основном в южных и восточных районах города, таких как Неве-Офер, Яд-Элияху, Кирьят-Шалом и другие. «Эти районы в настоящее время находятся в стадии ускоренного развития, как с точки зрения обновления городов и строящихся там проектов, так и с точки зрения инвестиций муниципалитета Тель-Авива в инфраструктуру и коммунальные услуги. Потенциал для улучшения недвижимости в южных районах высок, и я считаю, что цены на квартиры там будут продолжать расти в ближайшие годы».

Арендные цены тоже растут

Пандемия также привела к росту цен на аренду квартир на веб-сайте Yad2 — тенденция очевидна по всей стране. Арендная плата за 3-комнатную квартиру выросла на 1%, в среднем до 1133 долл. в месяц. Арендная плата за 4-комнатные квартиры выросла на 1,8%, в среднем до 1433 долл., а за 5-комнатные квартиры — на 3%, в среднем до 1772 долл.

Города-лидеры по росту арендной платы за 3-комнатные квартиры: Герцлия — 3%, Кирьят-Ата — 1,67%, Лод — 1,5% и Нетания — 1,4%. Арендная плата упала в Тель-Авиве (-5,84%), Кирьят-Яме (-4,4%), Хадере (-3%), Хайфе (2,6%) и Рамат-Гане (-2,4%).

Лидерами по росту арендной платы на 4-комнатные квартиры являются Бат-Ям — 6,89%, Иерусалим — 6%, Хариш — 4,2% и Раанана — 3%. Арендна упала в Хайфе (-4,7%), Тель-Авиве (-4,67%), Кирьят-Бялике (-4,4%), Гиватаиме (-3,9%) и Рамат-Гане (-3,6%).

Аренда 5-комнатных квартир выросла в Хадере — на 8,4%, Нетании — на 6,4%, Бат-Яме — на 6,3% и Рош-ха-Аине — на 5,6%. Арендная плата упала в Рамат-Гане (-7,8%), Кирьят-Бялике (-7,3%), Тират-Кармеле (-5,6%) и Герцлии (-5,5%).

Большая часть квартир, предлагаемых для продажи или аренды на Yad2, находится в проектах по реновации городов. На эти проекты пришлось около 20% вводов жилья в 2020 году, и в ближайшие годы ожидается, что их доля будет расти.

Амир Лотан, директор по обновлению городов в Levinstein Group: «Реновация городов является одним из основных двигателей увеличения количества квартир на израильском рынке. Поэтому правительство должно продолжать поощрять его, максимально повысить определенность планирования, позволить застройщикам строить в центре страны и предложить стимулы для строительства на периферии. Местные власти должны увеличить скорость выдачи разрешений на строительство и устранить препятствия, вызванные громоздкой бумажной работой. План TAMA38 завершится в октябре 2022 года, и до сих пор не был утвержден план ему на замену».

Стабильный рынок

Данные о начале строительства жилья, собранные Центральным статистическим бюро, также указывают лишь на незначительное влияние пандемии на тенденции в девелоперской отрасли. В 2020 году было начато строительство 51 605 домов — что меньше по сравнению с предыдущим годом всего на 3,5%, а это значительно меньше, чем ожидалось.

По словам председателя Ассоциации оценщиков недвижимости Хаима Месилати, «данные Yad2 и Центрального статистического бюро показывают, насколько стабилен израильский рынок недвижимости. Рынок пережил войны, силовые операции, мировые кризисы и другие катастрофы и доказал, что пандемия коронавируса также не остановит его. Признание рынка недвижимости в качестве важнейшего в самом начале кризиса было правильным шагом, позволившим рынку продолжать функционировать».

Месилати подчеркивает, что строительство в Израиле не прекращалось во время кризиса, за исключением короткого периода в апреле 2020 года. «Главным препятствием на рынке недвижимости являются темпы выдачи разрешений на строительство, которые фактически замедлились во время пандемии. Когда количество разрешений на строительство снижается примерно на 8% в течение одного года, это означает, что строящегося жилья будет недостаточно для удовлетворения растущего спроса, что является верным индикатором повышения цен. Если вы хотите найти решение проблемы демографического роста и увеличения спроса на квартиры, государство должно предпринять шаги, которые устранят бюрократические препятствия и ускорят темпы выдачи разрешений на строительство».